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Um eine Immobilie zu
einer rentablen Geldanlage werden zu lassen,
müssen verschiedene Punkte beachtet werden.
Wichtig ist dabei in erster Linie die
Gestaltung des Mietverhältnisses, was der
Immobilieneigentümer maßgeblich beeinflussen
kann. Dabei sollten die wichtigsten Rechte
und Pflichten eines Immobilienbesitzers
sowie eines Vermieters bekannt sein.
Die Rechte des Vermieters
Grundsätzlich ist es dem Vermieter natürlich
untersagt, einfach in die Wohnung seines
Mieters einzudringen, schließlich steht dem
Mieter das vertragliche Hausrecht zu. Zeit
der Mieter jedoch eine Mangel an, darf der
Vermieter diesen ansehen und beurteilen. Der
Mieter muss zu diesem Besichtigungstermin
seine Wohnung zur Verfügung stellen.
Gleichzeitig hat der Vermieter das Recht,
die Wohnung zu betreten, wenn er
vertragswidriges Verhalten seines Mieters
fürchtet. Soll die Wohnung einmal verkauft
oder aber aufgrund einer Kündigung neu
vermietet werden, steht dem Vermieter
ebenfalls ein Besichtigungsrecht zu.
Ein weiteres Recht des Vermieters ist die
Kündigung des Mietvertrags bei berechtigtem
Eigeninteresse. Dies ist dann gegeben, wenn
der Vermieter selbst oder eine zu seinem
Hausstand gehörende Person in die Wohnung
einziehen wird. Der Wunsch zum Bezug der
Wohnung ist für die außerordentliche
Kündigung jedoch nicht ausreichend, vielmehr
muss ein weiterer Grund, beispielsweise die
Trennung vom Ehepartner, vorliegen.
Der Mietvertrag
Der Mietvertrag ist das wichtigste
Schriftstück zwischen Mieter und Vermieter,
denn er regelt die Rechten, die Pflichten
und auch die Höhe des Mietzinses. Der
Erstellung des Vertrages sollte daher große
Aufmerksamkeit gewidmet werden.
Bei den Mietverträgen unterscheidet man
grundsätzlich den Zeitmietvertrag, den
Staffelmietvertrag sowie den unbefristeten
Mietvertrag. Wird der Zeitmietvertrag, wie
der Name schon vermuten lässt, nur auf Zeit
geschlossen, gilt der unbefristete
Mietvertrag mit den gesetzlichen
Kündigungsfristen. Im Staffelmietvertrag
hingegen ist eine jährliche Steigerung der
Miethöhe eingeschlossen, die je nach
Vereinbarung um einen bestimmten Geldbetrag
oder aber einen Prozentsatz erhöht wird.
Eine der wichtigsten Fragen von Vermietern
ist die angemessene Höhe des Mietzinses.
Dieser sollte
natürlich nicht zu niedrig sein, ein zu
hoher Mietzins jedoch würde potenzielle
Mieter abschrecken. Der Mietspiegel der
Stadt gibt hier einen ersten Anhaltspunkt.
Wichtig ist zu wissen, dass eine spätere
Anhebung des Mietzinses an strenge
Regelungen, genauer gesagt an das Gesetz zur
Regelung der Miethöhe, gebunden ist. Demnach
müssen Mieterhöhungen schriftlich angezeigt
und begründet werden. Der Mieter hat hierbei
jedoch das Recht, der Mieterhöhung zu
widersprechen, ihm steht daraufhin ein
Kündigungsrecht zu. Wird die Wohnung oder
das Haus jedoch modernisiert, kann die Miete
erhöht werden, und zwar um bis zu 11%.
In jedem
Mietvertrag sollte außerdem eine Kaution
vereinbart werden. Mit dieser Geldsumme
können Vermieter eventuelle Mietrückstände
ausgleichen oder die Wohnung beim Auszug der
Mieter, sofern diese keine Renovierung
vorgenommen haben, wieder herrichten.
Die Höhe der Kaution
sollte in angemessenem Verhältnis zur
Miethöhe stehen, in der Regel wird die
dreifache Kaltmiete hinterlegt.
Viele Mietverträge enthalten weiterhin
Klauseln, dass Mieter in regelmäßigen
Abständen Schönheitsreparaturen durchführen
müssen.
Hierzu gehört
nach allgemeiner Auffassung das Streichen
und Tapezieren der Wände sowie der Fenster
und Türen, oftmals wird auch der Austausch
der Bodenbeläge gefordert. Definitive
Rechtsregeln gibt es jedoch nicht.
Grundsätzlich sollte beachtet werden, dass
der Mieter durch diese Klauseln nicht zu
stark benachteiligt wird, denn die könnte
rechtliche Folgen haben. Die Fristen und die
Art der Schönheitsreparaturen sollten
gemeinsam mit dem Mieter besprochen werden.
Zu den wesentlichen Pflichten eines
Vermieters aus dem Mietvertrag gehört die
Bereitstellung der Mietsache, und zwar
mängelfrei. Sind jedoch Mängel vorhanden,
hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung,
die Höhe richtet sich nach dem Maße der
Beeinträchtigung. Hat der Mieter einen
Mangel verursacht, muss er für diesen
einstehen.
Informationen zur
Vermietung von Immobilien:
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