Immobilien sind als
Kapitalanlagemöglichkeit seit Jahrhunderten
beliebt. Gerade in der jetzigen Zeit, in der
vieles unsicher wird und Experten gar von
einer Hyperinflation sprechen, bergen
Immobilienkäufe gute Chancen auf langfristig
sichere Erträge.
Damit der Immobilienkauf allerdings
tatsächlich erfolgreich wird und die
angestrebte Rendite erreicht werden kann,
sollten einige Punkte beachtet werden.
Die Wahl der richtigen Immobilie
Eines der wichtigsten Kriterien für den
Erfolg der Geldanlage Immobilie ist die Wahl
des richtigen Standortes sowie der richtigen
Immobilie. Mit professioneller Hilfe lassen
sich Richtlinien entwickeln, welche
Immobilie in welcher Region interessant ist.
Schließlich soll die Nachfrage beständig
hoch sein, so dass eine nahezu 100%ige
Vermietungsquote erreicht werden kann.
Professionelle Makler, die sich auf
Immobilien als Geldanlage spezialisiert
haben, können bei diesem Vorhaben helfen.
Das zu versteuernde Einkommen mit
Abschreibungen und Werbungskosten reduzieren
Bei fremd genutzten Immobilien besteht die
Möglichkeit, diese über einen gewissen
Zeitraum abzuschreiben. Diese Möglichkeit
sollte genutzt werden, denn Abschreibungen
verringern die jährlichen Einnahmen und
somit die Steuerlast. Objekte, die nach dem
31.12.1924 hergestellt wurden, können mit
einem Satz von 2% pro Jahr über 50 Jahre
hinweg abgeschrieben werden. Wer sich für
den Kauf eines Denkmalobjektes interessiert,
kann hier die Sanierungs- und
Modernisierungskosten abschreiben, und zwar
mit 9% pro Jahr, verteilt auf acht Jahre.
Die weiteren sieben Jahre können dann noch
mit 7% pro Jahr abgeschrieben werden.
Daneben kann das zu versteuernde Einkommen,
also die Nettokaltmiete, steuerlich auch in
Form von Werbungskosten reduziert werden.
Auch diese senken im Rahmen der
Einkommenssteuererklärung die Einnahmen und
sorgen für eine niedrigere Steuerbelastung.
Zu den absetzbaren
Werbungskosten gehören beim Kauf der
Immobilie beispielsweise Notar- und
Grundbuchkosten, Anwaltskosten sowie
eventuell zu zahlende Bereitstellungszinsen
und Disagio. Im laufenden Geschäftsbetrieb
können schließlich die jährlich anfallenden
Darlehenskosten, die Kontoführungsgebühren
sowie die Erhaltungsaufwendungen angesetzt
werden. Gerade bei den Zinskosten lohnt es
sich daher, ein Darlehen ohne Tilgung zu
nutzen, um konsequent hohe Zinsen bei der
Steuererklärung ansetzen zu können. Als
Tilgungsersatz lohnt sich beispielsweise der
Abschluss einer Lebensversicherung, weil
sich auch hier Steuern sparen lassen.
Mit der richtigen Finanzierung die Rendite
erhöhen
Die Darlehenszinsen für das
Immobiliendarlehen können von Vermietern
grundsätzlich als Werbungskosten angesetzt
werden. Wie oben beschrieben sollte eher ein
tilgungsfreies Darlehen mit Tilgungsersatz
genutzt werden, anstatt das Darlehen als
klassisches Annuitätendarlehen monatlich zu
tilgen. Auch die Einbringung von
Sondertilgungen loht sich für Vermieter
kaum.
Auch der Einsatz des in die Finanzierung
einzubringenden Eigenkapitals sollte beim
Abschluss der Darlehen im Hinblick auf die
steuerliche Belastung geprüft werden. So
kann es sich lohnen, anstatt der vorhandenen
100.000 Euro lediglich 50.000 Euro in die
Immobilie einzubringen. In der Folge erhöhen
sich zum einen die notwendigen
Finanzierungsmittel, zum anderen steigt die
Zinsbelastung, die wiederum als Erhöhung der
Ausgaben steueroptimiert wirkt. Unter
Umständen erhöht sich auch der für das
Darlehen zu zahlende Zins, da das nun
notwendige Darlehen den 60-80%igen
Beleihungswert übersteigt. Das übrige
Eigenkapital kann dann in eine
steueroptimierte Geldanlage, beispielsweise
in einen Sachwertfonds, investiert werden.
Die genauen Auswirkungen der einzelnen
Punkte auf die Versteuerung sowie die
Einsparmöglichkeiten sollte ein
Steuerberater prüfen und hierzu Empfehlungen
geben.
Informationen für
Kapitalanleger einer Immobilie:
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