Bei der Ermittlung der
Zinssätze für Immobiliendarlehen wirken
verschiedene Faktoren. Einer dieser Faktoren
ist die Bonität des Kunden, ein anderer der
Beleihungswert des Objektes, welches als
Sicherheit für Finanzierung dient. Je
geringer der Darlehensbetrag im Verhältnis
zum Wert des Objektes ausfällt, desto
weniger Risiko geht die Bank bei der
Finanzierung ein und desto geringer sind die
vom Kunden zu zahlenden Zinsen.
Der Einfluss des Beleihungswertes auf die
Zinssätze
Werden Immobilien als Sicherheit für ein
Darlehen zur Verfügung gestellt, muss sich
die Bank zuerst über den Wert dieses Hauses
informieren. Dazu wird eine
Beleihungswertprüfung durchgeführt, für die
die Bank den Grundbuchauszug, die Flurkarte
sowie Bilder vom Objekt benötigt. Anhand
dieser Unterlagen sowie Daten von
Immobilienmaklern wird dann ermittelt,
welcher Wert auf dem Immobilienmarkt derzeit
erzielbar ist. Von diesem Wert wird
anschließend noch ein Sicherheitsabschlag
von 20% vorgenommen.
Dieser Abschlag ist
notwendig, da Immobilien, wenn sie auf dem
Wege der Zwangsversteigerung verkauft
werden, oft einen Wert unter dem
tatsächlichen Verkehrswert erzielen. Durch
diesen Sicherheitsabschlag will die Bank
sichergehen, dass das aufgenommene Darlehen
mit dem Verkaufserlös wirklich zurückgezahlt
werden kann.
Je geringer dabei die Darlehenssumme im
Verhältnis zum Beleihungswert, desto
geringer ist der Zins. Schließlich müssen
die Banken seit einigen Jahren hohe
Rückstellungen tätigen, wenn Darlehen ein
hohes Risiko aufweisen. Darlehen, deren Wert
lediglich 50-60% des Beleihungswertes
beträgt, werden als erstrangig bezeichnet.
Für sie wird der geringste Zinssatz
berechnet. Die meisten Zinssätze, die von
den Banken im Internet oder bei
Werbeeinblendungen genannt werden, beziehen
sich meist auf erstrangige Darlehen. Für
alle anderen Darlehen müssen Zinsaufschläge
eingerechnet werden.
Die Zinsaufschläge bei nicht erstrangigen
Darlehen
Die Höhe der Zinsaufschläge für Darlehen,
die den 60%igen Beleihungswert übersteigen,
sind von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.
Es lohnt sich daher, die Konditionen in
einem unabhängigen Konditionsvergleich
gegenüberzustellen.
In der Regel erfolgt jedoch ein nur kleiner
Zinsaufschlag für Darlehen mit einem 80%igen
Beleihungswert. In diesem Fall müssen
Darlehensnehmer also Eigenkapital oder
Eigenleistungen von etwa 20% in ihre
Finanzierung einbringen.
Immer häufiger können Kreditnehmer jedoch
das geforderte Eigenkapital nicht vorweisen,
auch Eigenleistungen sind aufgrund der
beruflichen Belastung nicht möglich. In
diesen Fällen ist die Finanzierung seit
einiger Zeit auch ohne Eigenkapital zu 100%
möglich. Beim Immobilienkauf sind dann nur
etwaige Maklerkosten sowie die
Grunderwerbssteuern aus Eigenmitteln zu
bezahlen, die übrigen Kosten werden von der
Bank finanziert. Da die Bank dabei jedoch
einen Teil des Darlehens quasi ohne
Sicherheiten vergibt, ist der Zinsaufschlag
relativ groß, er kann zwischen 0,2-0,6% p.a.
liegen.
Darlehensnehmer, die gar kein Eigenkapital
besitzen, können ihr Darlehen bei einigen
Instituten sogar zu 120% finanzieren, somit
werden also auch Kosten, Gebühren und sogar
die Einrichtung mit finanziert. Die
Zinsaufschläge bei diesen Darlehen können
bis zu ein Prozent betragen.
Das Risiko der Finanzierung ohne
Eigenkapital
Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
müssen Kreditnehmer also mit relativ hohen
Zinsaufschlägen rechnen. Dabei ist zu
beachten, dass durch die erhöhten Zinsen
sowie die im Verhältnis hohen
Darlehenssummen auch die monatliche
Kreditbelastung steigt. Bei der Finanzierung
selbst sollte daher die hohe monatliche
Belastung kalkuliert werden, um die
Finanzierung auch für viele Jahre
sicherzustellen. Die Banken vergeben
100%-120%-Darlehen daher in der Regel nur an
Menschen mit einem hohen und sicheren
Monatseinkommen, wodurch die Rückzahlung
abgesichert ist.
Informationen
Baufinanzierung ohne Eigenkapital:
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